Updated: Jun 7, 2019
แม้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับนายหน้า จะสามารถตกลงว่าจ้างกันด้วยวาจา โดยที่ไม่ต้องมีหนังสือสัญญาการจ้างงานเลยก็ได้ แต่ในยุคปัจจุบัน ต่อให้นายหน้ากับเจ้าของอสังหาฯ สนิทใกล้ชิดกันแค่ไหน แต่หากได้ว่าจ้างให้ทำงานกันแล้ว แนะนำว่าควรจะทำหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ดีกว่า เพราะมีหลายครั้งหลายคดีมากแล้ว ที่นายหน้าทำงานไปแล้ว แต่กลับไม่ได้รับค่าตอบแทนตามที่ตกลง แถมไม่สามารถเรียกร้องอะไรได้เลย เพราะไม่ได้มีการทำหนังสือสัญญาไว้เป็นหลักฐานการว่าจ้าง
ดังนั้นสิ่งที่นายหน้าและตัวแทนอสังหาฯ ควรจะต้องรู้ติดตัวไว้ เพื่อไม่ให้ถูกโกงหรือรู้ว่าถ้าโดนเบี้ยวค่าจ้างจะต้องทำอย่างไร คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 - มาตรา 849
ซึ่งในที่นี้แปลความและอธิบายความหมายกันแบบภาษาชาวบ้านๆ ให้เข้าใจกันง่ายๆ คือ
มาตรา 845
บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดชอบค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ
อธิบายมาตรา 845 ง่ายๆ คือ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ ทำธุรกรรมต่างๆ กันเเล้วจากการแนะนำหรือทำหน้าที่ของนายหน้า เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ว่าจ้าง ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าตามสัญาที่ได้ทำกันไว้ ฉะนั้น สำคัญที่สุดคือนายหน้าจะต้องทำสัญญากับผู้ว่าจ้างไว้ด้วยเสมอ
มาตรา 846
ถ้ากิจการได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า
ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม
อธิบายมาตรา 846 ง่ายๆ คือ นายหน้าต้องดูเงื่อนไขในสัญญาที่ทำกับเจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ว่าจ้างให้ดี ว่าค่าจ้างของตนไปเกี่ยวข้องกับการซื้อ ขาย เช่าอสังหาฯ เคสนั้นๆ ด้วยหรือไม่ เช่น จะได้รับค่าตอบแทนต่อเมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินครบจำนวนแล้ว หรือ ได้ค่าตอบเเทนเมื่อผู้เช่าจ่ายค่าเช่าครบ 6 งวดไปแล้ว แต่ถ้าไม่ได้มีการตกลงกันเป็นหนังสือสัญญา ให้จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าตามธรรมเนียมทั่วไปคือ 3% - 5%
มาตรา 847
ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จหรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่
อธิบายมาตรา 847 ง่ายๆ คือ หากนายหน้าทุจริตด้วยการไปร่วมมือกับผู้ซื้อ ฉ้อโกง เอารัดเอาเปรียบ สร้างกลอุบาย หรือทุจริตผู้ว่าจ้าง เพื่อให้ขายอสังหาฯ ในราคาถูกเกินจริง จนเจ้าของหรือผู้ว่าจ้างเกิดความเสียหาย นายหน้าจะไม่ได้รับค่าตอบแทนอะไรเลย ซ้ำยังอาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดีอีกด้วย
มาตรา 848
ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่งให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง
อธิบายมาตรา 848 นายหน้าจะต้องรับภาระหนี้หรือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หากปกปิดชื่อเจ้าของอสังหาฯ และผู้ซื้อ
มาตรา 849
การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา
อธิบายมาตรา 849 ง่ายๆ คือ นายหน้าไม่มีสิทธิ์รับเงินแทนเจ้าของอสังหาฯ เพราะเป็นเพียงผู้ทำตลาดให้เท่านั้น ดังนั้น ถ้าไม่อยากให้เกิดปัญหาตามมาในทุกกรณี นายหน้าต้องอย่ารับเงินแทนลูกค้าเด็ดขาดจะปลอดภัยกับตัวนายหน้าเองที่สุด
หลังจากอธิบายข้อกฎหมายต่างๆ ที่นายหน้าอสังหาฯ จำเป็นต้องรู้ ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายๆ แล้ว หวังว่านายหน้าอสังหาฯ จะสามารถทำงานบนฐานของความถูกต้องได้อย่างสบายใจ และรักษาผลประโยชน์ของตัวเองได้ตามข้อกฎหมายต่างๆ ที่บังคับใช้ นอกจากจะเป็นการสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าหรือเจ้าของอสังหาฯ แล้ว ยังส่งผลให้นายหน้าและตัวแทนอสังหาฯ ได้รับสิ่งดีๆ ตอบแทนกลับมาด้วยเช่นกัน
โดยทีมงาน SAT-MARKETING : (www.sat-marketing.com)
Line Official : @sat-marketing