top of page

ถึงเวลาเรียนรู้! LTV คืออะไร? ทำไมส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ

Updated: Aug 8, 2019


ในช่วงเวลาที่ผ่านมาของครึ่งปีหลัง 2019 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และผู้คนแวดวงตลาดอสังหาฯ ต่างทราบกันดี ถึงภาวะตลาดชะลอตัวที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ จนมีข่าวออกมามากมายถึงมาตรการต่างๆ ที่บริษัท Developer ใช้รับมือกับสถานการณ์นี้


แม้บริษัท Developer ผู้สร้างคอนโดโครงการต่างๆ จะพยายามคิดค้นโปรโมชั่น ล่อใจลูกค้า มากระตุ้นยอดขายอย่างหนัก แต่ก็ช่วยได้ไม่มากนัก โดยสาเหตุหลักของภาวะชะลอตัว ถูกเพ่งเล็งว่า เกิดจากมาตรการ “LTV หรือ Loan to Value” ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่บังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ซึ่งนายหน้าอสังหาฯ ผู้ทำหน้าการตลาดให้กับโครงการต่างๆ และเจ้าของทรัพย์นั้น ควรต้องศึกษาให้เข้าใจท่องเเท้ถึงมาตรการดังกล่าว ว่าคืออะไร เพื่อหาทางรับมือและก้าวผ่านสถานการณ์เหล่านี้ไปให้ได้


มาตรการ มาตรการ LTV หรือ Loan to Value เป็นมาตรการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่า หลักประกัน โดยผู้ขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 แต่ผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีขึ้นไป กู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมมีเงินดาวน์เท่าเดิม 5-10% แต่หากผ่อนหลังแรกไม่ถึง 3 ปีบังคับเงินดาวน์ 20% ส่วนการขอสินเชื่อสัญญาที่ 3 ขึ้นไปทุกราคา บังคับเงินดาวน์ 30% และนับรวมสินเชื่อ top up ทุกประเภท โดยมีผลบังคับใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา


อธิบายให้เข้าใจง่ายๆ คือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยนี้ บังคับให้การขอสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดหลังที่ 2 จำเป็นต้องเพื่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อ ที่จากเดิมเคยวางเงินดาวน์เเค่ 5%-10% ต้องเพิ่มเป็น 20%-30% รวมทั้งการกู้ร่วม มีผลให้ผู้กู้ร่วมต้องดาวน์บ้านแพงขึ้น หากต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตนเอง


มาตรการนี้ ทำให้ยอดการ Pre-Sale ในช่วงครึ่งปีหลัง 2019 ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เพราะส่งผลกระทบเต็มๆ กับนักกลงทุน อีกทั้งกระทบไปถึงกลุ่ม Real Demand หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยทั้งกลุ่มบ้านและคอนโดด้วย ซึ่งสอดคล้องกับการเปิดเผยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ถึงยอดการอนุมัติสินเชื่อที่ลดลงกว่า 30% ทั้งที่ไม่ควรลดลงเกิน 20%

กับกระแสข่าวที่เกิดขึ้นมา และสถานการณ์ดัง