ปล่อยเช่าคอนโดให้ลูกค้าชาวต่างชาติอย่างไร? ไม่ผิดกฎหมาย
ในแวดวงอสังหาฯ ปัจจุบัน ทั้งนายหน้าและเจ้าของทรัพย์ส่วนใหญ่ตระหนักถึงความสำคัญของ ลูกค้าชาวต่างชาติ หรือ Expat อย่างมาก ทำให้กลุ่มลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าคอนโดที่เป็นชาวต่างชาติกลายเป็นกลุ่มเป้าหมาย (Target Group) สำคัญที่นายหน้าฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นทำตลาด แม้จะต้องเผชิญกับขั้นตอนที่ซับซ้อนมากกว่า แต่ด้วยข้อดีที่ปฏิเสธไม่ลง ทำให้ลูกค้าชาวต่างชาติ ยังคงเป็นกลุ่มลูกค้า ที่มีความต้องการและมีความพยายามในการทำตลาดกันอยู่ตลอดเวลา
สิ่งสำคัญที่สุดในการปล่อยเช่าคอนโดให้กับลูกค้าชาวต่างชาติ คงหนีไม่พ้นเรื่องของข้อกฏหมายต่างๆ ที่เจ้าของทรัพย์และนายหน้าฯ จำเป็นต้องทราบให้ดีและค่อนข้างละเอียด เพื่อไม่ให้การปล่อยเช่านั้นผิดกฎหมายและเกิดดราม่าขึ้นอย่างมากมายในโลกออนไลน์เหมือนช่วงที่ผ่านมา
SAT-Marketing จึงขอรวบรวมข้อกฎหมายและหลักเกณฑ์ในการปล่อยเช่าคอนโดให้ลูกค้า
ชาวต่างชาติ ที่นายหน้าฯ ต้องรู้ เพื่อให้การปล่อยเช่าคอนโดทำได้โดยไม่ผิดกฎหมายและถูกต้อง ตามหลักเกณฑ์
เริ่มด้วย “ข้อกฎหมาย” ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ
พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา32 และ 33
นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และตามมติของเจ้าของร่วม ซึ่งตาม พ.ร.บ. นี้ข้อบังคับอาจรวมถึงกฎเกณฑ์ในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล (เช่นปล่อยเช่าห้อง) และทรัพย์ส่วนกลางได้
คำอธิบาย - มาตรา32 และ 33 ไม่ได้ห้ามการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ เพียงแค่ระบุว่า หากนิติบุคคลและเจ้าของห้องร่วมประชุมและตกลงกันเเล้วว่า มีมติไม่ให้ปล่อยเช่าห้องให้ชาวต่างชาติ หรือปล่อยเช่าห้องแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ได้ เจ้าของห้องในอาคารดังกล่าวก็ต้องปฏิบัติตาม
ประมวลรัษฎากรมาตรา 40 (5) (ก)
ผู้ให้เช่าทรัพย์สิน (รวมถึงคอนโด) ทุกกรณีทั้งแบบรายวัน และรายเดือน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40 (5) (ก)
คำอธิบาย – แม้ประมวลรัษฎากรมาตรา 40 จะไม่ได้ห้ามการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ แต่ระบุว่าเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันและรายสัปดาห์นั้น จะต้องยื่นเสียภาษีเงินได้จากการให้เช่าคอนโดด้วย
พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน มาตรา8
เจ้าของโรงเรือนที่ปล่อยเช่าทรัพย์สินจะต้องเสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของจำนวนเงินที่ห้องชุดนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่งๆ ซึ่งเจ้าหน้าที่มีสิทธิประเมิน "จำนวนเงินรายปี" ว่าควรเป็นเท่าใดตามหลักเกณฑ์ในมาตรา 8 นี้
คำอธิบาย - กฎหมายข้อนี้ไม่ได้มีการห้ามการปล่อยเช่าคอนโดให้ลูกค้าชาวต่างชาติ เพียงแต่ระบุถึงเรื่องของการเสียภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน มาตรา8 ว่าเจ้าของห้องต้องเสียภาษี 12.5% เมื่อคิดจากรายได้ของการปล่อยเช่าห้องตลอด 1 ปี
พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 (มาตรา4 และ มาตรา15)
คำว่า "โรงแรม" หมายถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ เพื่อให้บริการ ที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือคนอื่นโดยมีค่าตอบแทน แต่มีข้อยกเว้น ต่อไปนี้ที่ถือว่าไม่เป็น "โรงแรม" คือ
(ก) การปล่อยเช่าแบบคิดค่าบริการเป็นรายเดือน (มาตรา 4 พ.ร.บ. โรงแรม)
(ข) สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้อง และมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกิน 20 คน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนดแล้ว (ข้อ 1 กฎกระทรวง)
คำอธิบาย - ผู้ที่จะปล่อยเช่าคอนโดต้องไม่ทำผิด พ.ร.บ.โรงแรม หรือทำกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต คือ ห้ามปล่อยเช่าห้องเกิน 4 ห้อง จำนวนผู้เช่าไม่เกิน 20 คน และต้องแจ้งกับ ตม. ในพื้นที่สำหรับการมีชาวต่างชาติเข้าพักตามระเบียบที่กล่าวมาเเล้วข้างต้นด้วย
พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา38
เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้น ภายใน 24 ชั่วโมง นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น
คำอธิบาย – กฎหมาย พ.ร.บ.คนเข้าเมือง มาตรา38 ไม่ได้ห้ามการปล่อยเช่าคอนโดรายวันหรือรายสัปดาห์ เพียงแต่เจ้าของห้องต้องแจ้งกับ ตม. ในพื้นที่ หรือถ้าไม่มี ตม. ในพื้นที่ ก็แจ้งที่สถานีตำรวจในพื้นที่แทนได้ภายใน 24 ชม.
ว่าด้วยเรื่อง “หลักเกณฑ์” การปล่อยเช่าของแต่ละคอนโด
1. หากนายหน้าฯ หรือเจ้าของทรัพย์ต้องการปล่อยเช่าคอนโดให้ลูกค้าชาวต่างชาติ ต้องทราบว่าขั้นตอนเเรก จะต้องแจ้งต่อ ตม. ในพื้นที่ ภายใน 24 ชม. หรือหากในพื้นที่ไม่มี ที่ทำการ ตม. ก็เเจ้งที่สถานีตำรวจในพื้นที่แทนได้ ซึ่งตรงกับกฎหมาย “มาตรา 38” และหากไม่ปฏิบัติตาม อาจถูกโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท
2. เจ้าของห้อง ต้องแจ้งรายละเอียดของลูกค้าชาวต่างชาติให้นิติบุคคลทราบ ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 โดยสิ่งที่ต้องแจ้งให้นิติบุคคลทราบคือ
- สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง (Passport)
- สำเนาใบรับแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่ ตม. แจ้งรับเรียบร้อยแล้ว
- ถ้าผู้เช่ามีมากกว่า 1 คน จะเข้าพักอาศัยได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้อง และต้องส่งข้อมูลของผู้เช่าคนอื่นๆ ให้นิติบุคคลตรวจสอบในทุกๆ 6 เดือน เพื่อความปลอดภัย
3. ตรวจสอบหลักเกณฑ์ ข้อบังคับของอาคาร และข้อสัญญาให้ดี
- ต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลของอาคารเสียก่อน ว่าคอนโดหรืออาคารนั้นๆ มีกฎห้ามปล่อยเช่าห้องให้ชาวต่างชาติเช่าแบบรายวันหรือรายสัปดาห์หรือไม่ เนื่องจากบางอาคารก็มีกฎระบุถึงการไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าพักในรูปแบบการเช่ารายวันและรายสัปดาห์
- ตรวจสอบหลักเกณฑ์การใช้พื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคภายในอาคาร ว่าสงวนไว้ให้เพียงเจ้าของห้องภายในอาคารเท่านั้นหรือไม่ หากมีการสงวนพื้นที่ไว้และห้ามบุคคลภายนอกที่ไม่ใช้เจ้าของห้องใช้ ก็ต้องเเจ้งรายละเอียดให้กับผู้เช่าทราบและหลีกเลี่ยงการเข้าใช้พื้นที่ดังกล่าว เพื่อไม่ให้ผิดหลักเกณฑ์ของอาคาร
- ตรวจสอบข้อสัญญา ว่ารัดกุมและที่สำคัญคือเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่ เพราะหากมีปัญหาตามมาในอนาคต การต่อสู้กันทางกฎหมายมักจะเป็นทางในการหาทางยุติข้อพิพาทเสมอ ดังนั้น สัญญาจึงต้องรัดกุมกันทั้งสองฝ่ายและไม่ผิดต่อกฎหมาย
แม้ประเด็นการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติจะยังถือเป็นประเด็นร้อน ละเอียดอ่อน สุ่มเสี่ยงที่จะดราม่ากันได้ทุกเมื่อเมื่อมีประเด็น ไม่ว่าจะเกิดจากมุมใดของสังคม แต่นักลงทุนและเจ้าของทรัพย์ ทุกท่าน ต่างก็ยอมรับว่าการปล่อยเช่าคอนโดให้กับลูกค้าชาวต่างชาติ ถือเป็นรายได้ที่ดีและน่าดึงดูด ดังนั้นเรื่องต้องอาศัยความละเอียดในลักษณะเช่นนี้ ทั้งนายหน้าฯ และนักลงทุน ควรปรึกษากับที่ปรึกษา
การตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การปล่อยเช่าอสังหาฯ ทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถูกหลักเกณฑ์ของคอนโด พร้อมทั้งเทคนิคการหาลูกค้าชาวต่างชาติแบบคุณภาพได้อีกด้วย
โดยทีมงาน SAT-MARKETING : (www.sat-marketing.com)
Line Official : @sat-marketing
#แซทมาร์เก็ตติ้ง#แซทมาร์เก็ตติ้ง
#ทำการตลาดขายอสังหาริมทรัพย์#ทำการตลาดขายอสังหาริมทรัพย์
#เพจแชร์ข่าวสารอสังหาฯออนไลน์ที่คุณน่าจะรู้เร็วกว่านี้#เพจแชร์ข่าวสารอสังหาฯออนไลน์ที่คุณน่าจะรู้เร็วกว่านี้