top of page

รู้จัก "ข้อดี" ของ "LTV" หลังส่งผลหนักอสังหาฯ ชะลอตัว



หลังจากได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้ากับมาตรการ Loan to Value หรือ LtV ที่ออกโดยธนาคาร แห่งประเทศไทย จนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวอย่างหนัก และ ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างกับแวดวงอสังหาฯ อยู่ในขณนะนี้


เหตุผลของมาตรการ LtV เกิดขึ้นมาทำไม ในเมื่อส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ ชะลอตัวอย่างหนัก คงเป็นข้อสงสัยให้กับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านและอสังหาฯ ตลอดจนผู้ที่ทำหน้าที่ทาง การตลาดอสังหาฯ ที่ไ้ดรับผลกระทบโดยให้เกิดข้อสงสัยอย่างมาก


แต่แท้จริงแล้ว มาตราการ LtV ที่รัฐประกาศใช้ออกมาเพื่อควบคุมตลาดอสังหาฯ นั้น มีเหตุผล ความจำเป็น และเป็นประโยชน์ แบ่งได้หลักๆ ดังนี้


1. ป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น

เพราะ LtV มีจุดประสงค์เกิดมาเพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่จากภาคอสังหาฯ แบบที่ประเทศอื่นๆ เกิดขึ้นมาแล้วก่อนหน้านี้ (Sub-prime in USA) อธิบายง่ายๆได้คือ มักจะมีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร และเชื่อว่าจะมีผู้ซื้อที่สามารถกู้เงินจากธนาคารมาซื้อต่อ จนทำกำไรให้กับผู้ซื้อรายแรกได้ ซึ่งผู้ซื้อรายแรกจะนำกำไรที่ได้ไปหมุนเงินต่อ ด้วยการซื้ออสังหาฯ ที่อื่นๆ เพิ่มเพื่อนำมาขายต่อให้ได้กำไรมากขึ้นอีก และเกิดการปั่นราคาขึ้นอย่างสูง จนถึงจุดหนึ่งที่ไม่สามารถมีผู้มาซื้อต่อได้อีก จึงทำให้ผู้ที่ถืออสังหาฯ อยู่ ขายต่อไม่ได้ และไม่มีเงินจ่ายหนี้กับธนาคาร จนเกิดเป็นหนี้เสีย (NPL) ซึ่งจะส่งผลให้เกิดภาวะฟองสบู่หรือวิกฤิตการณ์ทางการเงินขึ้นมาได้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาตรการ LtV เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้เสีย ผ่อนไม่ไหว NPL หรือ Sub-prime ขึ้นในประเทศไทย



2. คัดกรองคุณภาพของผู้กู้ซื้อบ้านและอสังหาฯ

มาตรการ LtV จะทำให้การซื้อบ้านยากมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ ออกมากระตุ้นยอดขายกันด้วยโปรโมชั่นพิเศษและทำให้ซื้อได้ง่ายเกินจริง อาทิ ฟรีดาวน์ หรือดาวน์ในราคาที่ต่ำมากๆ จนทำให้ผู้ที่ยื่นกู้มีโอกาสกู้ผ่านได้สูงทั้งที่อาจจะแบกรับภาระการผ่อนชำระไม่ไหวและห