อีกหนึ่งงานสำคัญของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หลังจากทำการตลาดปล่อยเช่าคอนโดได้แล้ว คือเรื่องของการทำสัญญาเช่า ซึ่งเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนที่ต้องใส่ใจและรัดกุมอย่างมาก
ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าชาวไทยหรือชาวต่างชาติ สัญญาเช่าจะถูกใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายในการทำธุรกรรมการเช่าที่จะเกิดขึ้น ดังนั้น นายหน้าอสังหาฯ จะต้องรัดกุมกับสัญญา ที่จะต้องรอบคอบ ครบถ้วน รัดกุม และเขียนรายละเอียดต่างๆ ไว้ ไม่ให้เกิดช่องว่าง ที่ส่งผลเสียหายต่อเจ้าของทรัพย์ ต่อทรัพย์สินที่ปล่อยเช่า ต่อตัวนายหน้าฯ และ ต่อตัวของลูกค้าด้วยเช่นกัน
ตัวอย่างสัญญาเช่าที่ดีเบื้องต้น ดังนี้
1. ชื่อเจ้าของทรัพย์ หรือผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่า
ต้องระบุรายละเอียดสำคัญอาทิ ที่อยู่ตามบัตรประชาชน และเลขที่บัตรประชาชน รวมถึงที่อยู่ และเบอร์โทรศัพท์ที่สามารถติดต่อได้
2. ระยะเวลาการเช่า
ใส่รายละเอียดของระยะเวลาการเช่า เช่น 3 เดือน, 6 เดือน, 1 ปี, 3 ปี
3. หลักเกณฑ์การชำระค่าเช่า
เช่น จะชำระค่าเช่าผ่านช่องทางใด เข้าบัญชีใคร เลขที่บัญชีใด และไม่เกินวันที่เท่าไหร่ของเดือน
4. อัตราค่าน้ำประปา และค่าไฟฟ้า
5. เงินค่าประกัน
ต้องแแจ้งว่าประกันเท่าไหร่ จะได้คืนตามเงื่อนไขใดและภายในกี่วัน และประกันนี้จะครอบคลุมและไม่ครอบคลุมเงื่อนไขใดบ้าง
6. เงื่อนไขหากชำระค่าห้องล่าช้า
นายหน้าฯ ต้องใส่รายละเอียดเกี่ยวกับการชำระค่าห้องล่าช้าโดยละเอียด ว่าหากชำระล่าช้าเกินกี่วัน จะมีมาตรการใดบังคับใช้ตามสัญญาบ้าง รวมถึงหากชำระล่าช้าเกินเวลากี่วันเจ้าของห้องสามารถยกเลิกสัญญาและขอห้องคืนได้
7. การดูแลทรัพย์สินและการพักอาศัย
ควรบอกในสัญญาโดยละเอียดถึงการรักษาสภาพห้องและทรัพย์สินภายในห้องว่าหากเกิดความ เสียหายจะมีการปรับหรือชดใช้อย่างไรตลอดจนการพักอาศัยที่ไม่สร้างความเสียหายต่อโครงการส่วนรวมและไม่สร้างความเดือดร้อนรำคาญ
8. รายละเอียดเกี่ยวกับการ “ห้าม”
เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามใช้ตะปูตอกฝาผนังห้องจนเป็นรอย ไม่สามารถใช้แก๊สหุงต้มที่อาจก่อให้เกิดอันตรายหรือเกิดไฟใหม้ และอื่นๆ
9. การรักษาความสะอาด
สัญญาควรระบุถึงการนำขยะไปทิ้งในบริเวณที่คอนโดจัดเตรียมไว้ให้ ตลอดจนไม่ทิ้งสิ่งอุดตันลงในท่อน้ำทิ้งหรือชักโครกภายในห้อง เพื่อป้องกันระบบน้ำทิ้งเสียหาย
10. เจ้าของห้องหรือตัวแทนฯ สามารถเข้าตรวจห้องได้เป็นครั้งคราว
หลังจากผู้เช่าทำสัญญาและเช่าห้องได้ระยะเวลาหนึ่งแล้ว เจ้าของห้องหรือตัวแทนผู้รับมอบอำนาจ ควรเข้าตรวจดูความเรียบร้อยบ้าง และควรแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้าอย่างน้อย 2-3 วัน
11. ระบุถึงการชดใช้ความเสียหายที่เกิดกับห้องพัก
ไม่ว่าจะเกิดจากการต่อเติมห้อง หรือความเสียหายจากการดัดแปลงรื้อถอน ควรระบุ ค่าซ่อมบำรุงหรือทำให้ห้องกลับสู่สภาพเดิม ให้ชัดเจนว่าจะต้องชำระคืนภายในกี่วัน
12. ไม่นำห้องไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อ หรือโอนสิทธิในสัญญาให้ผู้อื่นแทน
13. สัญญาต้องระบุถึงการปฏิบัติตามกฎระเบียบของคอนโดด้วย
หากละเมิดกฎของคอนโดก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้เช่นกัน
14. ส่งมอบห้องพักและทรัพย์สินภายในห้องทันที่หมดสัญญา
เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ไม่ว่าจะเหตุใด ผู้เช่าต้องส่งมอบห้องรวมถึงทรัพย์สินคืนทันที หากคืนห้องล่าช้า สัญญาสามารถระบุค่าเช่าเพิ่มจากสัญญาในลักษณะรายวันได้ เช่น คิดค่าเช่าวันละ 600 บาทหาก ส่งมอบห้องคืนล่าช้า และหากไม่ได้ทำความสะอาดห้องก่อนคืนห้อง ผู้ให้เช่าสามารถคิดค่า ทำความสะอาดได้ เช่น ค่าทำความสะอาด 500 บาท และจะคืนเงินค่าประกันห้องหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วให้แก่ผู้เช่าภายใน 30 วัน เป็นต้น
15. จำกัดผู้เข้าพักได้กี่คน
ควรระบุในสัญญาว่าห้องพักสามารถให้เข้าพักได้กี่คน และหากผู้เช่าต้องการเพิ่มจำนวนผู้เข้าพัก ต้องแจ้งกับเจ้าของก่อน หรือหากมีการเพิ่มเจ้านวนผู้เข้าพักโดยไม่ได้เเจ้งล่วงหน้า เจ้าของสามารถยกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องคืนเงินประกันได้เช่นกัน
16. หากผู้เช่าขอยกเลิกสัญญาก่อน เจ้าของห้องสามารถยึดเงินประกันได้
17. หากไม่ต่อสัญญา ต้องแจ้งก่อนล่วงหน้า 1 เดือน
ในกรณีที่สัญญาเช่าใกล้หมดลง และผู้เช่าไม่ต่อสัญญาเช่าต่อแล้ว จะต้องแจ้งให้เจ้าของห้องทราบก่อน 1 เดือน มิเช่นนั้น ถือว่าผู้เช่ายินดีที่จะต่อสัญญาออกไปอีก 1 รอบสัญญา
เหล่านี้เป็นข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่ดีเบื้องต้นที่นายหน้าอสังหาฯ ควรระบุลงในสัญญาเช่าให้กับทรัพย์ที่ตนทำตลาดให้ ซึ่งในรายละเอียดจะสามารถระบุให้มีความครอบคลุมและละเอียดมากขึ้นก็ได้ ตามแต่สภาพของทรัพย์ที่นายหน้าฯ ทำตลาดให้ รวมถึงควรมีการระบุถึงทรัพย์สินภายในห้องไว้โดยละเอียดเพื่อป้องกันการเสียหายและสามารถระบุถึงสิ่งที่อาจเกิดความเสียหายได้ นอกจากนี้ ในสัญญาจะต้องมีชื่อผู้เช้า และผู้ให้เช่าตลอดจนพยานอีก 2 ท่านไว้ด้วย
SAT-Marketing ได้แนบตัวอย่างสัญญาเบื้องต้นเพื่อให้นายหน้าอสังหาฯ สามารถใช้เป็นต้นแบบและแนวทางในการทำสัญญาไว้ให้ในที่นี้ ด้วยหวังให้นายหน้าฯ นำไปใช้ให้เกิดประโยชน์ในการทำสัญญากับผู้เช่าได้
โดยทีมงาน SAT-MARKETING : (www.sat-marketing.com)
Line Official : @sat-marketing