หลังจากตัดสินใจ ทำการตกลงซื้อขายคอนโดกันได้เเล้ว ระหว่างเจ้าของทรัพย์ และลูกค้า จนมาถึงขั้นตอนของวันโอน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งวันที่มีรายละเอียดค่อนข้างเยอะโดยเฉพาะเรื่องของเอกสารต่างๆ ที่ทั้งสองฝ่ายต้องใช้ ทำให้นายหน้าอสังหาฯ เอง มีหน้าที่ต้องดำเนินการแทน หรือคำแนะนำขั้นตอนต่างๆดังนี้
เตรียมเอกสารให้พร้อม
โดยเฉพาะ เอกสารส่วนตัวของผู้ซื้อ อาทิ
บัตรประชาชน (กรณีเปลี่ยนชื่อให้เตรียมสำเนาใบเปลี่ยนชื่อด้วย)
ทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส สำเนาใบจดทะเบียน ในกรณีลูกค้าชาวต่างชาติ เตรียม Passport และหนังสือรับรองต่างๆ
หรือถ้าซื้อในนามนิติบุคคลหรือบริษัทเป็นผู้ซื้อ เตรียม สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม, สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท (อายุไม่เกิน 1 เดือน), สำเนาบัญชีรายชื่อผุ้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน), สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ, รายงานการประชุม คณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ด้วย, หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท, แบบ ก. (กรรมการเข้าใหม่), สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
ซึ่งในที่นี้ SAT-Marketing แนะนำว่า การเตรียมเอกสารเหล่านี้ ควรเตรียมเผื่อไว้บ้างหลายๆชุด เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้
ตรวจสอบสภาพห้องที่ลูกค้าจะซื้อ
นายหน้าควรแนะนำหรือช่วยเป็นผู้ตรวจสภาพห้องก่อนจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ว่า Spec ห้องเป็นไปตามสัญญาหรือไม่ มีสภาพการใช้งานพร้อมใช้ตามสัญญาที่ระบุ หรือมีอะไรที่ต้องปรับปรุงให้เรียบร้อยก่อน อาทิ ระบบน้ำประชา ไฟฟ้า พื้นผนัง มีน้ำรั่วซึมหรือไม่ ห้องน้ำห้องครัวต่างๆ อยู่ในสภาพอย่างไร เพื่อไม่ให้ลูกค้าต้องแบกรับภาระการซ่อมแซมหรือตกแต่งที่เกินความจำเป็นหลังจากจ่ายเงินซื้อไปแล้ว
เตรียมค่าใช้จ่ายในการโอน
ประกอบไปด้วย
ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด
จะอยู่ที่ 2% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ซึ่งนายหน้าควรเเจ้งให้ลูกค้าทราบก่อนว่า การโอนกรรมสิทธิ์ได้ตกลงกับผู้ขายไว้อย่างไร เพราะบางกรณี อาจจะจ่ายคนละครึ่ง หรือบางกรณีโครงการมีโปรโมชั่น โอนฟรีให้กับลูกค้า
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิด 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ในกรณีที่ถือครองไว้เกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้น แต่ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี จะได้รับการยกเว้นต่อเมื่อมีการย้ายทะเบียนบ้าน มาเป็นเจ้าบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป และค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ผู้ขายจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ
ค่ากองทุนสำรองส่วนกลาง
ในกรณีที่เป็นการซื้อคอนโดใหม่ หรือเปิดโครงการใหม่เป็นคอนโดมือ 1 จะเป็นค่าใช้จ่ายที่จะจ่ายในวันที่โอน จ่ายเพียงครั้งเดียว ซึ่งเป็นเงินกองกลางที่นิติบุคคลเรียกเก็บไว้เพื่อบริหารจัดการส่วนกลางของคอนโด ยิ่งโครงการมีพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆหรูหรา มีพื้นที่มาก เงินกองทุนส่วนนี้ก็จะสูงขึ้นมากตามไปด้วย และถ้าหากเป็นการซื้อขายคอนโดมือสองจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
ค่าส่วนกลาง
อาจจะจ่ายล่วงหน้า 1-2 ปี หรือตามเงื่อนไขต่างๆ ที่โครงการกำหนดไว้ ส่วนปีต่อๆ ไป ก็อาจจะขึ้นอยู่กับมติการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมในโครงการอีกครั้ง
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์จะเก็บที่ 0.5% ของราคาขาย หรือของวงเงินกู้สินเชื่อ เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอน ที่ทางธนาคารจะเรียกเก็บจากผู้ยื่นกู้สินเชื่อ เพื่อนำไปชำระให้กับทางสรรพากรต่อไป แต่หากลูกค้าชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว ก็จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
คิดเป็น 1% ของวงเงินกู้ และโดยทั่วไปค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ
ค่าเบี้ยประกันภัย
ถ้านิติบุคคลซื้อประกันภัยตัวอาคารหรือประกันความเสียหายของทรัพย์สินไว้ เจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดก็จะต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปด้วย
ค่าประกันประชา และ ค่ารักษามิเตอร์
ติดต่อนิติบุคคล
แม้จะดูเป็นขั้นตอนธรรมดาๆ เสมือนไม่ได้สำคัญอะไร แต่การติดต่อนิติบุคคลเพื่อรับกุญแจห้อง รับคู่มือการอยู่อาศัย รับคีย์การ์ด เหล่านี้ จะช่วยให้ลูกค้าทราบถึงกฎเกณฑ์สำหรับการอยู่อาศัยต่างๆ เช่น ขอบเขตการตกแต่งห้องและต่อเติม กฎระเบียบการอยู่ร่วมกัน การใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัยต่างๆ ที่นิติบุคคลจะแนะนำได้เป็นอย่างดี
แม้ขั้นตอนการโอนคอนโดหลังจากที่ตกลงทำการซื้อขายกันแล้วนี้ จะเป็นเสมือนเป็นบริการ หลังการขาย มีความสลับซับซ้อน ยุ่งยาก และเกี่ยวข้องกับรายละอียดเรื่องของเอกสารมากมายอยู่บ้าง และแม้นายหน้าฯ จะไม่ถนัด หรือไม่สามารถใช้เวลาทั้งหมดกับบริการหลังการขายดังกล่าวได้ แต่หากนายหน้าอสังหาฯ มีทีมงานที่ปรึกษาที่ดีคอยแนะนำ ช่วยเหลืองานหลังบ้านเหล่านี้ นายหน้าฯ ย่อมสร้างคุณภาพการทำงานและสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าได้ไม่ยาก และจะสามารถนำไปต่อยอดความสำเร็จต่อไปได้อีกด้วย
โดยทีมงาน SAT-MARKETING : (www.sat-marketing.com)
Line Official : @sat-marketing